出售风帆公寓合同纠纷案例解析|合同履行争议与法律适用规则

"出售风帆公寓合同纠纷"是指在房地产交易过程中，买受人与出卖人因商品房买卖合同的签订与履行产生争议而引发的法律纠纷。这类案件往往涉及标的物价值巨大、法律关系复杂且程序性问题较多，是房地产法律实务中的重点难点问题。以真实案例为基础，结合《中华人民共和国合同法》和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规，系统分析出售风帆公寓合同纠纷的关键争议点及法律适用规则。

典型案例背景

2023年6月，家住张三（化名）与大型房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定该公司开发的"风帆公寓"二期项目中的一套住房。合同载明：房屋面积12米，总价款380万元，付款为首付190万元，余款通过银行按揭贷款支付；交房时间为2024年6月30日前。

出售风帆公寓合同纠纷案例解析|合同履行争议与法律适用规则 图1

截至2024年7月，房地产公司未能按时交付房屋。经调查发现，项目二期工程因施工方资金链断裂导致工期严重滞后，且存在设计变更问题无法满足预售合同约定的条件。张三遂将该房地产公司诉至法院，要求解除合同并赔偿损失。

争议焦点分析

（一）定金罚则适用争议

1. 合同履行障碍原因：需要区分违约方与非违约方的责任。

2. 延期交房的后果认定：是否构成根本违约，影响合同目的实现。

3. 定金双倍返还请求权：买受人在解除合是否有权主张定金罚则。

（二）解除合同条件成就问题

1. 解除权行使条件：需要满足《民法典》第五百六十三条规定的法定解除情形或合同约定的解除条件。

2. 解除通知送达方式：采取书面形式，并证明对方已收到通知。

3. 后果处理：包括返还已付房款、赔偿损失等。

（三）违约金与损害赔偿争议

1. 违约金数额合理性：法院会根据实际损失调整过高或过低的违约金条款。

2. 损害赔偿范围：通常包括房价差损失和已经支付的首付款利息损失。

3. 可得利益损失认定：需证明预期可获得的利益，并排除不合理因素。

法律依据与适用规则

（一）核心法律法规

1. 《民法典》第五百六十三条：明确规定了合同解除的情形。

2. 《商品房买卖合同纠纷解释》：专门针对房地产开发企业引发的纠纷制定了详细规则。

3. 《城市商品房预售管理办法》：规范了预售许可、预售合同登记备案等程序性要求。

（二）司法实务要点

1. 确认合同解除前，需穷尽其他救济途径（如催告履行）。

2. 认定违约金过分高于损失时，法院可进行适当调整。

3. 房地产开发企业的抗辩事由：如取得政府批准文件或不可抗力，需提供充分证据。

风险防范与实务建议

出售风帆公寓合同纠纷案例解析|合同履行争议与法律适用规则 图2

（一）买受人注意事项

1. 签订合要全面考察开发商资信状况。

2. 详细约定交房时间和违约责任条款。

3. 收集保存交易过程中的所有书面文件。

（二）房地产开发企业的风控建议

1. 建立完善的风险评估机制，及时发现并解决项目问题。

2. 制定应急预案，妥善处理逾期交付等突发情况。

3. 完善内部合规体系，避免因程序瑕疵引发纠纷。

商品房买卖合同纠纷案件涉及面广、专业性强，在审理和处理过程中需要特别注意区分违约方和非违约方的责任，准确适用法律条文。在司法实践中既要严格审查合同履行情况，又要兼顾交易公平原则，确保裁判结果既符合法律规定又具有社会效果。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）