租赁合同纠纷的法律适用与争议解决路径

租赁合同是现代社会中常见的民事法律关系之一，广泛应用于房屋、场地、设备等资源的使用权转让。在实际操作中，由于当事人对法律法规理解不充分、合同条款约定不明确或履行过程中发生意外情况，导致租赁合同纠纷频发。本文以“租赁合同纠纷”为核心主题，结合《中华人民共和国民法典》等相关法律法规，系统阐述此类纠纷的特点、成因及解决路径，旨在为法律从业者和相关当事人提供参考。

租赁合同纠纷？

租赁合同纠纷是指在范围内，出租人与承租人之间因租赁合同的签订、履行、变更或终止而产生的争议。这类纠纷涉及范围广泛，既包括房屋租赁、土地租赁等不动产租赁，也涵盖设备租赁、车辆租赁等动产租赁。常见的情形包括租金支付争议、房屋修缮责任划分、提前解约违约责任认定等。

租赁合同纠纷的法律适用与争议解决路径 图1

根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”租赁关系的核心在于双方权利义务的平衡。在现实中，由于租赁市场参与者法律意识参差不齐，合同条款往往存在漏洞，导致纠纷频发。

租赁合同纠纷的主要成因

1. 合同约定不明确

很多租赁合同未能对租金支付方式、租赁期限、维修责任等事项作出明确规定。在房屋租赁中，未明确修缮义务归属可能导致出租人与承租人就费用承担产生争议。

2. 租金标准不合理

租金过低可能引发出租人利益受损，而租金过高则可能导致承租人难以负担，从而引发纠纷。尤其是在这样的三四线城市，租赁市场价格波动较大，双方对租金预期差异较大时，容易引发矛盾。

3. 擅自变更或解除合同

一方未经协商单方面改变合同条款或提前终止租赁关系，是导致纠纷的另一大原因。出租人因商业需求提高租金，而承租人拒绝支付更高租金并搬离现场。

4. 法律法规适用争议

在处理租赁合同纠纷时，如何准确适用《民法典》及相关司法解释存在一定难度。在“买卖不破租赁”规则的适用范围、转租行为的合法性认定等问题上，当事人和法官之间容易产生分歧。

租赁合同纠纷典型案例分析

2023年，人民法院审理了一起典型房屋租赁合同纠纷案。出租人张三与承租人李四签订了一份为期五年的商铺租赁合同，约定月租金为5,0元。两年后，当地房地产市场价格上涨，张三希望将租金提高至7,0元/月，但遭到李四拒绝。双方协商未果，张三向法院提起诉讼，要求解除合同并赔偿损失。

在审理过程中，法院认为：

1. 根据《民法典》第七百一十条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持其符合约定的用途。”张三未提供证据证明商铺存在需要提高租金的合理理由。

2. 李四作为承租人，已按原合同约定履行支付租金义务，不存在违约行为。法院判决驳回了张三的诉讼请求。

租赁合同纠纷解决的主要路径

1. 协商和解

当事人应当尝试通过友好协商解决争议。双方可以就租金调整、合同解除等事项达成新的协议，并签署书面补充协议。这种非诉方式成本低、效率高，是首选的纠纷解决途径。

2. 调解程序

若协商未果，当事人可以向当地人民调解委员会或行业协会申请调解。调解员将依据相关法律法规，帮助双方达成公平合理的解决方案。调解成功后，双方可共同向法院申请司法确认，使调解协议具有强制执行力。

租赁合同纠纷的法律适用与争议解决路径 图2

3. 仲裁裁决

如果租赁合同中约定有仲裁条款，双方应当按照约定向仲裁机构申请仲裁。仲裁程序相对于诉讼而言更加高效灵活，但其裁决结果对双方具有约束力。需要注意的是，并非所有租赁合同纠纷都适合通过仲裁解决，具体应依据合同约定。

4. 提起诉讼

当其他途径均无法解决问题时，当事人可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。法院将根据案件事实和相关法律法规作出判决。在诉讼过程中，当事人需提供充分证据证明自己的主张，租赁合同、支付凭证、维修记录等材料。

预防租赁合同纠纷的有效措施

1. 规范合同签订

出租人与承租人在签订合应当仔细阅读并明确约定各项条款。建议专业律师，确保合同内容符合法律规定，并涵盖租金支付、租赁期限、维修责任划分等重点事项。

2. 加强风险评估

在签订租赁合同前，双方应对对方的资信状况进行充分了解。出租人可以通过查询承租人的信用记录，评估其履约能力；而承租人则应当核实出租人的产权证明及商铺合法性。

3. 及时履行通知义务

根据《民法典》第七百二十四条规定：“出租人拟出售租赁物或者在租赁期间届满前需提前收回租赁物的，应当在合理期限内通知承租人。”这一条款旨在保护承租人的合法权益，避免因出租人突然行为导致纠纷。

租赁合同作为市场经济的重要组成部分，在乃至全国范围内都发挥着不可替代的作用。随之而来的各类纠纷也对法律实践提出了更求。通过规范合同签订、加强风险防范意识及合理运用多元纠纷解决机制，可以有效减少争议的发生，维护市场秩序稳定。

参考文献

1. 《中华人民共和国民法典》

2. 关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释

3. 高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见（试行）

以上内容为本人通过学习相关法律知识结合具体案例而成，欢迎交流与指正。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）