买卖预告合同纠纷的法律适用与实务应对

买卖预告合同纠纷是近年来在中国民事诉讼中逐渐引起关注的一类新型争议。随着商品房市场的繁荣和交易模式的多样化，买卖双方在缔结正式买卖合同前，往往通过签订买卖预告合同（以下简称“预告合同”）来确定未来的交易意向或安排。由于现行法律对预告合同的规定相对模糊，加之实践中各方当事人对预告合同的性质、效力以及权利义务关系认识不一，由此引发了诸多争议和纠纷。系统阐述买卖预告合同纠纷的概念、法律适用要点，并结合实务案例分析其应对策略。

买卖预告合同的基本概念与特征

买卖预告合同，是指买卖双方在正式订立买卖合同之前，就约定未来一定期限内签订正式买卖合同的意思表示所达成的协议。与正式买卖合同不同，预告合同并不直接转移标的物的所有权或使用权，而是以一种“预约”的形式为未来的权利义务关系设定框架。

买卖预告合同纠纷的法律适用与实务应对 图1

1. 预告合同的主要特征

（1）预约性：预告合同的核心功能在于为未来订立本约（即正式买卖合同）奠定基础，其本身并不具备直接履行的性质。

（2）相对独立性：预告合同可视为一种独立的法律行为，具有一定的自治性和预备性。即使未来未签订正式买卖合同，预告合同的效力仍需按照法律规定或双方约定予以认定。

（3）目的指向性：预告合同设定的权利义务关系紧扣于最终签订正式买卖合同这一目标，因此其条款通常围绕交易条件、时间安排等内容展开。

2. 预告合同与本约的主要区别

（1）法律效力不同：预告合同的效力主要体现在为未来订立本约创造条件，而本约一旦成立即具有独立的履行效力。

（2）权利义务内容不同：预告合同的权利主张通常限于请求对方履行后续缔结本约的义务，而本约中的权利则包括标的物的所有权转移、价款支付等实质性内容。

买卖预告合同纠纷的主要类型与成因

实践中，买卖预告合同纠纷主要集中在以下几个方面：

买卖预告合同纠纷的法律适用与实务应对 图2

1. 登记制度引发的争议

在商品房预售市场中，买受人签订预告合通常会要求开发商为其办理网签备案手续。部分开发商因自身资金链问题或项目烂尾而导致无法按时履行网签义务，进而引发纠纷。在某一线城市的一起案件中，购房者张三与产公司签订了商品房预售合同，并支付了定金。但因该地产公司未能及时完成网签备案，导致张三以违约为由提起诉讼，要求解除合同并退还定金。

2. 实务操作中的争议

（1）预约义务履行问题：买卖双方在预告合同中约定的“签订本约”义务是否具有强制性。在某案例中，买受人李四主张开发商未按期与其签订正式买卖合同构成违约，但法院认为该条款属于商业谈判的一部分，并非单方法律义务。

（2）定金争议：在预告合同中，定金的性质和效力容易引发争执。若开发商因自身原因拒绝履行网签备案义务，买受人是否可以主张双倍返还定金？

3. 法律适用方面的争议

目前，《民法典》对买卖预告合同的法律性质并未作出专门规定，相关纠纷更多依赖于司法解释或类案参考。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中虽未直接涉及预告合同，但其对预约合同的规定可为类似案件提供借鉴。

买卖预告合同纠纷的法律分析

1. 预告合同的法律性质

根据《民法典》第465条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”预告合同作为一种合同形式，其效则上应予认可。实践中争议主要集中在以下几点：

（1）预约义务的履行条件：是否需要满足特定条件才能要求对方履行签订本约的义务。

（2）违约责任认定：在一方明确拒绝履行预约义务的情况下，如何界定违约行为并确定赔偿范围。

2. 预告合同的保护

在买卖预告合同纠纷中，买受人通常可通过以下途径维护自身权益：

（1）请求继续履行合同：要求开发商按照约定完成网签备案手续或签订正式买卖合同。

（2）解除合同并主张违约赔偿：若开发商明确表示拒绝履行预约义务，买受人可依据《民法典》第524条主张解除合同，并要求赔偿损失。

实务应对策略

1. 开发商的注意事项

（1）在签订预告合应充分考虑交易风险，避免条款设置过于单方面。在网签备案时间上可设置合理宽限期，并约定相应的违约责任。

（2）加强对销售人员的培训，确保其能够准确理解合同内容并如实向客户释明相关法律风险。

2. 购房者的注意事项

（1）在签订预告合应仔细审查合同条款，特别是有关预约义务履行的时间、条件以及违约责任的相关约定。

（2）及时跟进开发商的履约情况，发现异常应及时通过书面形式沟通，并保留相关证据材料。

买卖预告合同纠纷是商品房交易中一个不容忽视的问题。在法律层面，亟需明确预告合同的效力范围及其与正式买卖合同之间的关系；在实务层面，则需要买卖双方加强风险意识，规范操作流程。只有在法律制度和市场秩序的共同保障下，才能限度地减少此类纠纷的发生，维护良好的房地产交易市场环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）