商品房预约合同纠纷代理词撰写指南

在商品房交易过程中，预约合同是买受人与出卖人之间约定房屋买卖权利义务的重要法律文件。商品房预约合同纠纷是指在商品房买卖过程中，由于一方或双方的违约行为导致合同目的无法实现，从而引发的法律争议。从商品房预约合同的基本概念出发，结合法律实践中的典型案例，探讨如何撰写一份符合法律规定、说服力强的商品房预约合同纠纷代理词。

商品房预约合同的概念与特征

商品房预约合同是买受人与出卖人之间就商品房买卖达成的初步协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条（现编入《中华人民共和国民法典》第四百九十五条）规定，预约合同是一种具有法律效力的预备合同，其目的是为了订立正式的商品房买卖合同。

商品房预约合同纠纷的主要特征包括：

商品房预约合同纠纷代理词撰写指南 图1

约定性：合同内容多为双方对未来权利义务的部分约定

预期性：合同尚未涉及房屋的实际交付和权属转移

可能性：因各种主客观原因导致正式合同无法订立

合法性：只要具备合法形式，预约合同同样具有法律效力

商品房预约合同纠纷的主要争议点

在司法实践中，商品房预约合同纠纷通常围绕以下几个问题展开：

1. 预约合同的成立与生效

双方是否就核心条款达成一致

是否存在《民法典》第五百零二条规定的影响合同效力的因素

是否符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条（现为《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》条）规定的情形

2. 违约责任的认定

卖方是否存在拒绝履行或无法履行预约合同的行为

买方在约定时间内是否积极促成正式合同订立

违约行为与合同未能订立之间的因果关系

3. 赔偿范围的确定

损害赔偿的具体构成和计算

是否存在可得利益损失

双方对风险的分担机制

商品房预约合同纠纷代理词的撰写要点

基于上述争议点，优秀的代理词应当在以下几个方面下功夫：

1. 明确代理思路

代理词需要围绕案件核心事实和法律问题展开：

确定违约方的身份

判断违约行为的具体表现形式

计算损失范围并提供证据支持

2. 充实法律依据

引用法律条文应当准确完整，并结合具体案情进行分析：

《中华人民共和国民法典》第五百零二条（预约合同的定义）

关于商品房买卖合同司法解释

相关地方性法规和司法指导意见

3. 做好事实陈述

代理词的事实部分应当简明扼要，重点突出：

详细列举双方签订预约合同的过程

如实陈述未能签订正式合同的具体原因

客观描述各方在谈判中的表现

4. 突出争议焦点

通过逻辑推理和证据支持，明确案件的争议点并给出合理解释：

若为卖方代理，则应证明买方存在违约行为或不可抗力情形

若为买方代理，则需强调卖方未履行预约合同义务的事实

商品房预约合同纠纷的典型判例分析

通过分析相关案例，可以更好地把握商品房预约合同纠纷的处理思路：

案例一：卖方拒绝履行预约合同

基本案情：甲公司与乙签订商品房预约合同后，无正当理由拒绝与乙签订正式买卖合同

法院认为：甲公司的行为构成违约，应当承担相应的法律责任

案例二：买方未按约履行义务

基本案情：丙在签订预约合同后，多次变更购房条件导致无法按时签署正式合同

法院认为：丙的行为已经构成违约，应当自行承担相应后果

代理词撰写模板（示例）

尊敬的审判长、审判员：

依据《中华人民共和国民法典》《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，并结合本案事实情况，发表如下代理意见：

1. 合同成立与生效的确认

本预约合同是双方真实意思表示的结果，且不违反法律法规强制性规定，已经生效。我方提交的号《商品房认购书》及其补充协议可以充分证明这一事实。

2. 违约行为的具体表现

（列举具体的违约表现）公司在签订正式合提出额外要求，明显违反了预约合同的相关约定，构成根本违约。

3. 损失计算与赔偿范围

根据本案实际情况，我方主张的损失包括：

已支付定金的返还

该房屋增值部分利益

因无法此房而产生的额外购房费用

4. 责任分担机制

（根据案情建议合理的责任分担方案）鉴于公司存在明显违约行为，应当承担全部赔偿责任。

以上代理意见，请合议庭予以采纳。 此致

敬礼

商品房预约合同纠纷代理词撰写指南 图2

代理律师：XXX

日期：XXXX年XX月XX日

撰写商品房预约合同纠纷的代理词是一项专业性极强的工作，既需要扎实的法律功底，也需要丰富的实务经验。实践中应当根据案件具体情况灵活运用相关法律规定，最大限度维护当事人的合法权益，也要注意平衡双方利益关系，促进房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）