农村建设用地使用权转让合同纠纷的法律问题及实务要点

农村建设用地使用权转让合同纠纷是指在农村土地（主要为集体所有土地）的使用权转让过程中，因合同履行、权利义务界定等问题引发的争议。这类纠纷涉及农村经济发展、土地资源管理和法律法规适用等多个层面，具有较强的法律性策性。随着我国农村经济的快速发展和城市化进程的推进，农村建设用地的价值不断提升，与之相关的法律纠纷也逐渐增多。从农村建设用地使用权转让合同的基本概念、常见法律问题及其解决路径等方面进行分析，并结合实际案例提供实务建议。

农村建设用地使用权转让合同概述

农村建设用地是指依法属于农民集体所有，并用于农村建设和发展的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村建设用地主要包括宅基地、乡镇企业用地和农村公共设施用地等类型。农村建设用地的使用权可以通过承包经营、租赁、转让等方式进行流转，但必须符合国家法律法规策。

农村建设用地使用权转让合同纠纷的法律问题及实务要点 图1

农村建设用地使用权转让合同是指转让方与受让方在平等自愿的基础上签订的，约定将农村建设用地的使用权转移给受让方，并明确双方权利义务关系的协议。这类合同的具体内容包括转让范围、价款支付方式、期限、用途限制等条款。随着土地流转政策的推进和农村经济的发展，农村建设用地使用权转让合同纠纷逐渐增多。

农村建设用地使用权转让合同纠纷的主要法律问题

1. 合同的有效性认定

农村建设用地使用权转让的有效性是实践中争议较多的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》和相关司法解释的规定，农村建设用地的使用权转让必须符合以下条件：

- 转让的土地应当依法取得合法权属证明；

- 转让用途不得改变土地的规划用途；

- 转让双方必须签订书面合同，并依法办理备案手续。

司法实践中，因违反上述规定导致合同无效的情形较多。未取得集体建设用地使用权证、擅自改变土地用途或者超越批准范围转让土地等行为均可能导致合同无效。

农村建设用地使用权转让合同纠纷的法律问题及实务要点 图2

2. 合同履行中的权利义务争议

在实际履行过程中，常见以下几种争议：

- 转让方未按期交付土地或办理相关手续；

- 受让方未按时支付转让价款；

- 因政府规划调整导致土地无法按照约定用途使用。

对于上述问题，《中华人民共和国民法典》第五编“合同”部分明确规定了合同履行的基本原则，要求双方当事人应当全面履行合同义务，并在发生争议时依法承担责任。

3. 土地增值收益分配纠纷

农村建设用地的价值近年来持续上升，特别是在城乡结合部或经济发达地区，土地增值空间巨大。转让方和受让方之间的收益分配争议也逐渐增多。

根据《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，农村集体土地的使用和收益应当经过村民代表大会讨论决定。在转让土地使用权时，若涉及集体利益，必须严格遵守民主决策程序。

4. 土地用途限制及规划变更问题

农村建设用地的用途往往受到限制，仅限于农业或乡村建设等特定用途。一旦发生规划调整或政策变化，可能对合同履行产生重大影响。

在司法实践中，如果土地用途的改变是由于政府规划调整导致，则应当按照公平原则处理双方权益；但如果是因为受让方擅自改变用途引发的问题，则需要依法追究其责任。

实务建议

1. 合同签订前的法律审查

在签订农村建设用地使用权转让合同之前，双方当事人应当进行充分的尽职调查，包括但不限于：

- 土地权属是否清晰；

- 转让土地用途是否存在限制；

- 是否需要经过集体经济组织或村民委员会审批。

2. 合同条款的设计与完善

合同内容应尽量明确具体，包括以下关键条款：

- 标的物信息（如地块位置、面积等）；

- 转让价格及支付方式；

- 使用权期限和用途限制；

- 变更解除条件；

- 违约责任和争议解决方式。

3. 合同履行中的风险防范

- 建议当事人及时办理土地使用权变更登记手续；

- 确保合同价款按时足额支付，必要时可约定分期付款并设定违约金条款；

- 在政府规划调整或政策变化时，及时协商修改合同或解除合同。

4. 争议解决路径的选择

当纠纷发生后，当事人可以通过以下方式解决：

- 双方协商和解；

- 请求村民委员会、乡镇人民政府调解；

- 向人民法院提起诉讼。

农村建设用地使用权转让合同纠纷的妥善处理不仅关系到双方当事人的合法权益，也影响着农村土地资源的合理配置和经济发展。为此，当事人在签订合应当严格遵守相关法律法规，确保交易的合法性；在发生争议时要及时寻求法律途径解决，以维护自身权益。

随着我国农村土地制度改革的深入和完善，相信农村建设用地使用权转让合同纠纷的相关法律规则将更加明确，为农村经济的健康发展提供更为坚实的法律保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）