房产中介阴阳合同纠纷的法律问题与应对策略

随着房地产市场的繁荣发展，房产中介行业也在快速扩张。在这一过程中，一些不法分子为了谋取私利，采取了种种违法手段，其中最为常见的是“阴阳合同”。“阴阳合同”，是指在房产交易过程中，买卖双方与中介公司或一方当事人签订两份或多份内容不同的合同：一份用于办理官方备案手续（阳合同），另一份则是私下达成的、对实际交易条款进行调整的合同（阴合同）。这种行为不仅扰乱了房地产市场秩序，还给交易双方带来了巨大的法律风险和经济损失。从房产中介阴阳合同纠纷的现状出发，结合相关法律法规，探讨这一问题的法律后果及应对策略。

房产中介的阴阳合同？

房产中介阴阳合同纠纷的法律问题与应对策略 图1

在房产交易市场上，“阴阳合同”现象并不鲜见。具体而言，这种行为表现为以下几种形式：

1. 价格不一致：阳合同中可能明确标明较低的价格以规避税费，而阴合同则约定真实的交易金额；

2. 条款不同：在阳合同中承诺些附加服务或责任免除，而在阴合同中却加重了买方的义务或限制买方权利；

3. 虚构交易：利用两份合同掩盖真实的交易意图，误导相关部门监管。

这种行为的本质是以合法形式掩盖非法目的，严重违反了《中华人民共和国合同法》《房地产经纪管理办法》等相关法律法规。根据《民法典》第146条的规定，“民事法律行为的虚假意思表示，视为无效”，因此阴阳合同中的阴合同倘若违背真实意思表示且损害社会公共利益，则应当被视为无效。

房产中介阴阳合同纠纷的主要表现形式

在实际交易中，房产中介阴阳合同的表现形式多种多样，但核心目的都是通过虚构事实或隐瞒真相来谋取不正当利益。以下是几种常见的阴阳合同纠纷情形：

1. 税费规避型

部分中介为了帮助买卖双方降低购房契税或增值税等费用，会建议签订一份价格较低的阳合同用于备案，私下签订一份真实价格较高的阴合同。这种行为不仅导致国家税收流失，还可能导致交易一方在后续因真实价格被追缴而产生纠纷。

2. 首付分期型

一些中介公司与买方合谋，通过阴阳合同将真实的首付款金额分解为数份，降低首付比例以规避银行贷款审查。阳合同约定首付款50万元，而阴合同实际支付10万元，再由卖方将多出的50万元返还给买方。这种行为严重违反了银行政策，可能导致交易被解除或引发刑事犯罪风险。

3. 虚假身份型

中介公司甚至会伪造买卖双方的身份信息或虚构交易主体，通过阴阳合同掩盖真实的交易关系。中介可能会以自己的名义或关联公司的名义签订阳合同，而私下与实际买方签订阴合同。这种不仅加大了交易的风险，还可能引发诈骗等刑事案件。

4. 隐瞒瑕疵型

在一些案例中，中介明知房屋存在产权纠纷、抵押查封等问题，仍然通过阴阳合同掩盖事实真相，误导买方签订交易合同。这种行为不仅损害了买方的知情权和选择权，还可能导致买方在事后因房屋问题主张赔偿而产生纠纷。

房产中介阴阳合同的法律后果

阴阳合同的存在严重破坏了房地产市场的公平性和规范性，其法律后果主要包括以下几点：

1. 民事责任

根据《民法典》的相关规定，若阴阳合同中的任一合同被认定为无效或可撤销，则相关权利义务可能需要重新协商或由无效部分恢复原状。在税费规避型阴阳合同中，买方可能因真实交易价格的暴露而需补缴税费，甚至面临行政处罚。

2. 行政责任

根据《房地产经纪管理办法》第18条的规定，中介公司若存在虚构事实、隐瞒真相等行为，则可能被处以罚款、吊销营业执照等行政处罚。税务部门也有权根据阴阳合同中的真实交易价格追缴税款并予以处罚。

3. 刑事责任

在一些情节严重的案例中，阴阳合同的签订可能导致相关人员构成刑事犯罪。虚构房屋买卖事实以骗取银行贷款的行为可能触犯《刑法》第193条“贷款诈骗罪”，而通过阴阳合同骗取高额差价则可能构成《刑法》第26条的“合同诈骗罪”。

应对房产中介阴阳合同的策略

为避免因阴阳合同引发的法律风险，买卖双方及中介公司应当采取以下措施：

1. 提高法律意识

中介机构应当严格遵守法律法规，拒绝参与任何形式的阴阳合同。买方也应增强自我保护意识，在签订合仔细核对条款内容，并专业律师或房地产顾问以确保自身权益。

2. 选择正规平台

建议买卖双方通过大型、信誉良好的房地产交易平台进行交易。这些平台通常会对交易流程和合同内容进行严格审核，大大降低了阴阳合同的风险。

3. 留存证据

在实际交易中，买方应尽量保留所有交易过程中的书面凭证和电子记录。如果发现中介存在违法行为，可以通过向房产行政主管部门举报或提起诉讼来维护自身权益。

4. 加强监管力度

房产中介阴阳合同纠纷的法律问题与应对策略 图2

政府相关部门应当加大房产市场执法力度，严厉打击阴阳合同等违法行为。完善信用评价体系，将违规中介机构纳入黑名单，提高违法成本。

阴阳合同作为房产中介行业的一大顽疾，不仅损害了交易双方的利益，还扰乱了房地产市场的秩序。但从法律角度来看，只要各方主体严格遵守法律法规，规范交易行为，则完全可以规避这一问题的风险。希望本文的分析能够为买卖双方和中介机构提供一定的参考价值，共同促进房产市场的健康有序发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）