工抵房加价销售合同纠纷的法律分析与应对策略

随着房地产市场的不断发展，"工程抵押房"(简称"工抵房")作为一种特殊的商品房销售形式，逐渐进入公众视野。其本质是开发商因资金链紧张或其他商业需求，将未售出的商品房用于银行贷款或民间借贷的抵押物。随之而来的是关于工抵房加价销售合同纠纷的问题逐渐增多。从法律角度对这一现象进行深入分析，并提出相应的解决思路和建议。

工抵房加价销售合同纠纷的概念与表现形式

"工抵房加价销售合同纠纷"，是指在开发商将其名下的商品房用于抵押融资后，在后续的销售过程中，因开发商要求购房人额外支付超过政府指导价或其他约定价格的费用，或附加其他不合理条件而引发的合同争议。这种行为本质上是对原房屋买卖合同条款的重大变更，可能违反《民法典》的相关规定。

在实践中，此类纠纷主要表现在以下几个方面：

工抵房加价销售合同纠纷的法律分析与应对策略 图1

1. 未履行抵押解除程序。开发商在出售工抵房前，往往需要先办理抵押权的注销登记手续。如果开发商未能及时完成这一流程，便要求购房人额外支付费用，就容易引发争议。

2. 加价销售行为。部分开发商为了追求更高的利润，在政府指导价基础上随意加价销售工抵房，导致与购房人的合同约定与其实际履行情况不符。

3. 附加不合理条件。除了直接加价外，一些开发商还会要求购房人支付额外的"服务费"、"管理费"等费用，或者强制要求一次性付清尾款。

工抵房加价销售合同纠纷的主要法律问题

1. 关于合同效力的问题

- 根据《民法典》第546条规定，抵押权人有权在债务期满前，通过折价或拍卖等方式实现抵押权。但若开发商未与抵押权人协商一致，单方面决定出售工抵房，则可能构成无权处分。

- 开发商未经抵押权人同意擅自销售工抵房的行为，在法律上存在较大的争议。

2. 关于房屋买卖合同的履行问题

工抵房加价销售合同纠纷的法律分析与应对策略 图2

- 工抵房加价销售的本质是开发商在原合同价格基础上增加了额外负担，这可能导致购房人与开发商之间的权利义务失衡。

- 根据《民法典》第536条规定，当事人协商一致可以变更合同内容。但若变更显失公平或存在重大误解，则可能被认定为无效。

3. 关于抵押权人的权益保护问题

- 如果购房人支付了加价部分的费用，那么这部分额外收益是否应当归属于开发商还是抵押权人，需要具体分析。

- 根据《民法典》第406条规定，抵押权不得对抗善意第三人。若购房者属于善意第三人，则其合法权益应予保护。

工抵房加价销售合同纠纷的法律应对策略

1. 完善交易流程管理

- 开发商在出售工抵房前，必须先完成抵押权注销登记手续。

- 在签订房屋买卖合必须明确价格条款，并避免任何附加不合理条件。

2. 加强合同审查与风险控制

- 开发商应严格按照政府指导价进行销售，不得随意加价或附加其他费用。

- 购房人在签订合也应仔细审查合同内容，确保不存在显失公平的条款。

3. 规范抵押权人与购房人的权利义务关系

- 抵押权人应当及时配合开发商办理抵押注销登记手续，尽可能减少对购房者权益的影响。

- 如果开发商确实无法按时解除抵押，则需与购房人协商一致，重新约定履行期限和方式。

典型案例分析

2023年法院审理的一起工抵房加价销售合同纠纷案中，法官明确指出：开发商在未获得抵押权人同意的情况下，擅自提高房价的要求缺乏法律依据。最终判决开发商不得要求购房人支付超过原合同约定的额外费用。

随着房地产市场调控政策的不断深化，工抵房加价销售行为将面临更严格的监管和审查。作为法律实务工作者，我们应当结合《民法典》的相关规定以及司法实践中的典型案例，为开发企业和购房人提供更具操作性的法律建议。

未来的工作重点应放在以下几个方面：

1. 加强对工抵房交易的全过程监管

2. 建立更加完善的合同管理制度

3. 提高从业人员的法律风险意识

只有在各方共同努力下，才能真正实现房地产市场的健康有序发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）