居间合同纠纷如何审查

居间合同作为一种介于委托人与相对方之间的合同形式，在商业活动中具有重要的桥梁作用。由于居间合同的特殊性，其在履行过程中容易产生各种争议和纠纷。从法律实务的角度出发，全面阐述居间合同纠纷审查的关键点、审查标准以及实务操作中的注意事项，旨在为法律从业者提供有益的参考。

何谓居间合同纠纷及审查的重要性

居间合同纠纷如何审查 图1

居间合同是指一方（以下简称“居间人”）受另一方（以下简称“委托人”）的委托，按照约定向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，而委托人支付相应报酬的合同。其核心特征在于居间人并不直接参与交易，而是通过撮合或介绍的方式促成委托人与第三人之间的合同成立。

在实务中，居间合同纠纷主要集中在以下几个方面：

1. 合同效力争议：居间人的行为是否超出授权范围，或者是否存在无效情形（如欺诈、显失公平等）。

2. 佣金收取问题：包括佣金标准是否合理、支付时间是否违反约定或法律规定。

3. 违约责任认定：譬如，一方未履行合同义务或履行不符合约定导致的损失赔偿。

4. 第三人介入问题：在居间活动中，由于涉及第三方（如交易相对人），容易产生多重法律关系交织的情况。

审查居间合同纠纷的关键在于准确识别各方的权利义务关系，并依据现行法律规定和司法实践进行判断。特别是在实践中，律师或法务人员需要从程序与实体两个维度出发，全面分析案件事实、证据材料以及法律适用问题。

居间合同纠纷审查的要点

1. 主体资格审查

- 需要确认委托人与居间人是否具备完全民事行为能力。如果一方或双方存在无民事行为能力或限制民事行为能力的情形，则需依法判断合同效力。

- 对于企业而言，还需审查其营业执照、等，以确保其从事居间活动的合法性。

2. 合同内容合规性审查

- 审查居间合同是否违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗。《民法典》第九百六十一条明确规定，居间人不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事项，或者提供虚假情况。

- 检查佣金收取标准是否过高，是否存在“高利贷”嫌疑。如果佣金明显超出合理范围，则可能被认定为无效条款。

3. 履行行为审查

- 重点审查居间人是否勤勉尽责地完成了居间义务，是否存在故意或过失导致合同未能履行的情形。

- 确认委托人是否按时支付佣金，以及是否存在逾期付款的问题。

4. 证据材料的完整性与真实性

- 在居间合同纠纷中，证据是关键。律师需指导当事人收集并提交与案件相关的全部资料，包括但不限于居间合同文本、支付凭证、交易记录、记录等电子证据。

- 特别需要注意的是，在互联网时代，电子证据的取证和固定已成为审查的重要环节，必须符合《民事诉讼法》及《关于民事诉讼证据的若干规定》的要求。

居间合同纠纷的责任划分与争议解决

1. 责任划分标准

- 在居间活动中，如果居间人存在重大过失或故意行为，则需承担主要责任。未尽到合理的注意义务、虚构交易机会或隐瞒重要信息等。

- 如果委托人自身存在过错（如提供虚假信息），则可适当减轻居间人的责任。

2. 争议解决路径

- 协商调解：双方当事人在自愿的基础上，通过友好协商或第三方调解机构解决纠纷。这种方式成本低、效率高，特别适用于商业伙伴之间。

- 仲裁：如果合同约定有仲裁条款，则需通过仲裁程序解决；否则，可向人民法院提起诉讼。

3. 司法实践中的注意事项

- 在法院审理中，法官通常会综合考虑居间人的行为是否符合行业习惯、交易惯例等因素。在代理案件时，律师应充分研究类似案例并引用相关判例以增强说服力。

典型案例分析

随着房地产市场的繁荣，“二手房”买中的居间纠纷逐渐增多。某中介公司与方签订独家委托协议后，未尽到审慎核查义务，将房屋信息错误地告知买方，导致买方支付定金后发现房屋已被抵押，最终引发诉讼。

在该案中，法院认为：

- 中介公司作为专业机构，理应具备更高的注意义务。其未能核实房屋权属状况构成重大过失，需承担主要赔偿责任。

- 方虽未直接参与居间行为，但因其对中介公司的信任而产生损失，故可适当减轻其责任。

审查中的特别问题与应对策略

1. 格式条款的审查

- 居间合同中常见的“条款”（如单方面加重委托人义务、限制委托人抗辩权）容易被认定为无效。在拟定合应避免使用不合理格式条款。

2. 跨国或跨地区的法律适用问题

- 如果涉及跨境交易，需特别注意不同法域的法律规定差异，并寻求专业意见以规避法律风险。

3. 电子合同与数据证据的采信

- 随着电子商务的发展，越来越多的居间合同采用电子形式签订。如何确保电子签名、支付记录等证据的有效性成为审查重点。

居间合同纠纷如何审查 图2

居间合同纠纷的审查工作涉及法律理论与实务操作的双重考量。律师或法务人员在处理此类案件时，需从主体资格、合同内容、履行行为等多个维度进行全面分析，并结合司法实践中的经验和教训，提出切实可行的解决方案。

随着我国法治建设的不断完善以及民商事审判经验的积累，居间合同纠纷的审查标准将更加清晰和统一。在此背景下，法律从业者更需要加强专业知识储备，提升实务操作能力，以更好地服务于当事人和社会经济发展。

通过本文的阐述，我们可以看到，居间合同纠纷的审查不仅关乎个案的公正解决，更是对交易秩序和社会经济健康发展的重要保障。希望此文能够为从事相关领域的法律工作者提供有价值的参考与启发。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）