商铺租赁合同纠纷案例解析与法律适用

随着商业经济的迅速发展，商铺租赁已成为城市生活中不可或缺的一部分。商铺租赁合同纠纷频发，成为许多承租人和出租人面临的现实问题。以典型案例为切入点，结合法律专业知识，深入分析商铺租赁合同纠纷的主要表现形式，并探讨其解决途径。

商铺租赁合同纠纷概述

商铺租赁合同是指出租人将其所有或有权使用的商铺及其附属设施出租给承租人使用，承租人支付租金及其他约定费用的协议。这类合同在实际操作中涉及多方利益关系，容易因租金调整、续租条件、房屋维修等问题引发纠纷。

商铺租赁合同纠纷案例解析与法律适用 图1

典型案例：餐饮企业承租一商业综合体内的商铺，合同约定年租金为10万元，租期5年。在经营一年后，该企业因市场波动导致收益下降，要求降低租金未果，遂以不可抗力为由单方面解除合同。出租人则认为疫情并非影响合同履行的根本原因，坚持要求继续履行合同。

从上述案例可见，商铺租赁合同纠纷主要集中在以下几个方面：

1. 租金争议：承租人因经营状况不佳或市场环境变化，寻求降低租金；而出租人通常希望维持原有租金标准。

2. 续租条件变更：合同期满后，双方就续租价格、期限等问题产生分歧。

3. 房屋修缮与维护责任：因商铺设施老化或损坏，需维修时涉及费用分担问题。

4. 合同解除权争议：承租人可能因经营困难或其他原因要求提前终止合同，而出租人则以违约追责。

通过对典型案例的分析商铺租赁合同纠纷的核心在于双方对权利义务的理解差异以及对市场环境变化的应对方式不同。明确合同条款、合理分配风险责任成为解决此类问题的关键。

商铺租赁合同的主要法律问题

（一）租金调整机制

租金是否可调及如何调整是商铺租赁合同中的重要条款。在司法实践中，法院通常会根据以下因素判断租金调整的合理性：

1. 合同明确约定：若合同中已对租金调整条件和幅度作出明确规定，则应严格按照约定执行。

2. 市场环境变化：如遇不可抗力或经济波动导致租赁市场整体下行，可适当减免租金。

3. 协商一致原则：在无书面约定的情况下，出租人和承租人需通过友好协商解决争议。

（二）续租与优先权

商铺租赁合同中通常会设置续租条款。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条的规定，除另有约定外，在租赁期限届满后，承租人有优先续租权。但实践中，以下问题容易引发纠纷：

1. 未明确续租条件：若双方对续租租金、期限等事项未达成一致，可能导致合同无法顺利续约。

2. 出租人单方面终止合同：些情况下，出租人为追求更高收益，可能在合同期满后拒绝与原承租人续约。

（三）房屋修缮责任

商铺作为经营场所，其设施设备的完好状态直接影响承租人的正常使用。根据《民法典》第七百零三条的规定，出租人负有维修商铺及其附属设施的责任，但若因承租人不当使用导致损坏，则应由承租人承担相应费用。

典型案例：服装店承租一档口，因长期使用后电路老化引发火灾事故。事后，双方就修复责任产生争议。法院最终认定，虽然出租人需对房屋的正常使用状态负责，但承租人的日常经营行为也应尽到合理的安全注意义务。

商铺租赁合同纠纷的解决途径

（一）协商调解

在发生合同纠纷时，双方应当尝试通过友好协商解决问题。若协商未果，可以寻求第三方调解机构的帮助。这种方式成本低、效率高，且能够有效维护双方的关系。

（二）诉讼仲裁

当协商无法达成一致时，诉诸法律成为必要手段。当事人可以根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定，向有管辖权的人民法院提起诉讼。对于金额较大的纠纷，则可以选择仲裁机构进行仲裁。

（三）风险防范与合同管理

为了避免商铺租赁合同纠纷的发生，双方在签订合应当特别注意以下事项：

1. 明确租金调整机制：提前约定调价周期、幅度及触发条件。

2. 细化续租条款：规定续租的具体条件和程序，避免单方面变更带来的争议。

3. 合理分配修缮责任：明确商铺设施的维护义务归属。

4. 设定不可抗力条款：在合同中加入关于不可抗力事件的应对措施，以减少意外情况的影响。

典型案例评析

案例一：租金下调请求被驳回

教育培训中心承租一商业用房用于办学，因受疫情影响生源减少，导致收入大幅下降。承租人以疫情为由要求房东减免部分租金，但遭到拒绝。法院认为疫情期间虽然对教育培训行业造成冲击，但并非不可抗力直接导致合同无法履行，因此驳回了承租人的诉讼请求。

法律评析：根据《民法典》百八十条的规定，只有在构成不可抗力且不能克服的情况下，才能适用免责条款。疫情对教育培训行业的间接影响，并不足以成为完全免除租金的理由。

案例二：续租优先权争议

服装品牌与商场签订为期三年的租赁合同，约定合同期满后可通过协商继续承租。在租赁期届满前一个月，商场通知该品牌无法续约，但仍愿意提供其他商铺供其选择。法院认定商场未违反续租优先权条款。

法律评析：根据《民法典》第七百三十四条的规定，“同等条件”是判断是否享有优先续租权的关键。如果出租人提供的新场地在租金、面积等方面与原合同存在差异，则不构成“同等条件”。

商铺租赁合同纠纷案例解析与法律适用 图2

商铺租赁合同纠纷的频发，反映了商业租赁市场中的复杂性和不确定性。如何有效预防和应对这些争议，成为出租人和承租人在签订合必须深思的问题。

通过完善的合同管理、合理的条款设计以及风险分担机制的建立，可以在一定程度上减少纠纷的发生。双方在过程中应当秉持诚实信用原则，及时沟通协商，共同维护良好的商业租赁秩序。

商铺租赁市场的发展与城市经济活力密不可分。只有通过法律手段规范各方行为，才能为市场的持续健康发展奠定坚实基础。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）