农村自建房租赁合同纠纷法律问题研究

随着我国农村经济的发展和城市化进程的加快，农村自建房的出租现象日益普遍。由于法律法规不够完善、当事人法律意识淡薄等原因，农村自建房租赁合同纠纷问题也逐渐凸显。从农村自建房租赁合同的基本概念入手，结合相关法律法规，对农村自建房租赁合同纠纷的主要表现形式、成因以及解决途径进行系统性探讨。

农村自建房租赁合同的基本概念

农村自建房租赁合同纠纷法律问题研究 图1

农村自建房是指农村居民在其宅基地上自行建设的房屋。由于我国实行的是“一户一宅”政策，农村自建房的所有权归属于农民个人。随着城市务工潮的兴起，大量农村劳动力向城市转移，部分农民选择将闲置的自建房出租给他人使用，以此获得一定的经济收益。这种租赁关系通过合同的形式确立，即为农村自建房租赁合同。

从法律性质上来看，农村自建房租赁合同属于民事合同的一种，其本质是出租方与承租方之间就房屋使用权转移达成的权利义务约定。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，只要合同内容不违反法律法规的强制性规定，且双方意思表示真实，合同即具有法律效力。

在司法实践中，农村自建房租赁合同纠纷主要表现为以下几种形式：一是租金支付争议；二是房屋维修责任划分不明；三是租赁期限届满后的续租问题；四是擅自转租或改变房屋用途引发的纠纷等。这些纠纷不仅影响了当事人的合法权益，也对农村社会的和谐稳定造成了潜在威胁。

农村自建房租赁合同纠纷的主要表现形式

1. 租金支付争议

在实际案例中，因租金标准不明确而引发的纠纷较为普遍。有的承租方认为市场租金过高，要求降低；有的出租方则坚持原定价格不愿妥协。这种争议往往源于合同签订时约定不明，或者双方对市场价格的认知存在较大差异。

2. 房屋维修责任划分问题

根据我国《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，租赁物的维修义务通常由承租人承担，但出租人负有保证房屋符合可租住条件的基本义务。实践中，因维修费用由谁承担、维修标准如何确定等问题导致的矛盾屡见不鲜。

3. 租赁期限届满后的续租问题

《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定了不定期租赁关系的处理方式。在农村自建房租赁中，若双方未约定明确的租赁期限，则容易因租期长短、租金调整等问题产生分歧。

4. 擅自转租或改变房屋用途

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，承租人未经出租人同意不得擅自转租或改变房屋用途。但在实际操作中，部分承租方为谋取利益，违规将房屋转租给第三人，甚至用于经营性活动，导致出租方权益受损。

还有因押金退还、房屋使用权归属、租赁期中途解除等其他原因引发的纠纷。这些争议的发生，反映出农村自建房租赁市场在规范化方面仍有较大改进空间。

农村自建房租赁合同纠纷的主要成因

1. 法律意识薄弱

许多农民对《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国合同法》等相关法律法规缺乏了解，未能有效保护自身合法权益。同样，部分承租方也存在签约前未充分考虑法律后果的情况。

农村自建房租赁合同纠纷法律问题研究 图2

2. 合同签订不规范

农村自建房租赁市场中，口头协议现象较为普遍，即使有书面合同，内容也往往过于简单，未就租金标准、租赁期限、维修责任等关键问题作出明确约定。这种做法为日后的纠纷埋下了隐患。

3. 监管机制缺失

与城市房屋租赁市场相比，农村自建房租赁缺乏有效的行政监管和行业规范。相关部门对租赁市场的规范引导力度不足，导致市场存在无序竞争现象。

4. 违约行为普遍

在利益驱动下，部分承租方故意拖欠租金、擅自转租或改变房屋用途，而出租方由于法律知识匮乏，往往采取不恰当手段维权，进一步激化矛盾。

农村自建房租赁合同纠纷的解决途径

1. 协商调解

纠纷发生后，当事人可通过友好协商或借助村民委员会、乡镇政府等基层组织进行调解，争取以和解方式解决问题。这种方式成本低、效率高，是首选的解决方式。

2. 法律诉讼

当协商调解无法达成一致时，当事人可以向人民法院提起诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，法院将依法审理案件，并作出公正判决。在起诉前，当事人应收集好相关证据材料，包括租赁合同、租金支付凭证等。

3. 行政救济

对于涉及行政机关审批或监管不力的纠纷，当事人可向县级以上人民政府土地管理部门投诉。相关部门应当依法履行职责，维护当事人的合法权益。

4. 加强法律宣传与培训

政府及相关职能部门应加大农村地区法律知识普及力度，通过开展专题讲座、印发宣传手册等方式，提高农民群众的法律意识和维权能力。

完善农村自建房租赁市场的建议

1. 健全法律法规体系

建议立法机关针对农村自建房租赁市场特点，制定专门的法律法规，明确出租方与承租方的权利义务关系，规范租赁行为。

2. 强化市场监管

政府应加强对农村自建房租赁市场的监管力度，建立备案制度和信息发布平台，为当事人提供便捷的合同签订服务。

3. 推广标准合同范本

相关部门可以制定统一的农村自建房租赁合同示范文本，并向农民群众普及使用。这将有助于减少因合同内容不完整而引发的纠纷。

4. 完善基层调解机制

乡镇政府和村民委员会应充分发挥作用，建立健全纠纷预防和调处机制，及时化解矛盾。

农村自建房租赁合同纠纷的妥善处理，不仅关系到农民群众的切身利益，也对维护农村社会稳定具有重要意义。通过加强对农村自建房租赁市场的规范化管理、完善相关法律法规体系、提升当事人法律意识等途径，可以有效减少此类纠纷的发生。国家应加大政策支持力度，推动农村土地制度改革，为农村经济发展和居民生活水平提高创造良好条件。

（全文完）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）