买卖居间合同纠纷中的中介费承担问题——法律实务与裁判观点研究

在房地产交易过程中，居间服务扮演着重要角色。买卖双方通过中介公司撮合，签订买卖居间合同，进而完成房屋交易。在实践中，关于中介费的承担问题常常引发纠纷，尤其是在交易未能最终达成时，中介费是否应当由买方、卖方或双方共同承担的问题尤为突出。结合《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定，深入分析买卖居间合同纠纷中中介费承担的法律问题。

买卖居间合同纠纷中的中介费承担问题——法律实务与裁判观点研究 图1

买卖居间合同的基本概念与法律关系

1. 买卖居间合同的概念

买卖居间合同是指中介公司受委托为买卖双方提供撮合服务，并促成房屋买卖合同成立的协议。在该合同中，中介公司的角色是居间人，而买卖双方则为委托人。

2. 居间人的义务与权利

根据《民法典》第九百六十一条规定：“居间人应当如实报告有关订立合同的事项，并且不得故意隐瞒与提供居间服务有关的重要事实或者提供虚假情况。”居间人有权要求支付佣金（即中介费）。根据第九百六十二条，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

3. 中介费的概念与性质

中介费是指买方或卖方向中介公司支付的佣金。根据买卖居间合同的具体约定，中介费通常由买方负担，但实践中也可能由买卖双方共同分担。

买卖居间合同纠纷中的中介费承担问题

1. 中介费承担的基本原则

买卖居间合同纠纷中的中介费承担问题——法律实务与裁判观点研究 图2

根据《民法典》第九百六十三条：“居间人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但可以按照约定请求支付必要费用。”在房屋交易中，由于居间的复杂性，交易未能最终达成时，是否需要支付中介费以及如何确定责任承担主体成为争议焦点。

2. 中介费的承担：买方说与卖方说

在司法实践中，关于中介费的承担形成了两种主要观点：

- 买方说：认为买方为获得中介服务已经支付了费用，卖方是否履行合同义务并不影响买方对于中介服务的可获得性。无论交易是否成功，买方均应支付中介费。

- 卖方说：主张如果因卖方原因导致交易失败，则买方无须承担中介费；反之，若因买方原因，则买方仍需支付中介费。

3. 以《民法典》第九百六十三条为基础的分析

根据该条规定，居间人能否请求支付报酬取决于其是否促成合同成立。在实际操作中，“促成合同成立”并不必然意味着房屋交易最终完成。在买卖双方未能达成一致的情况下，中介费的承担需要根据具体情况来判断。

4. 司法实践中关于中介费承担的裁判规则

在司法实践中，法院倾向于区分买方与卖方的过错程度，并结合中介服务的实际效果来确定中介费的承担：

- 如果交易失败是由于买方的原因，则买方通常需自行承担全部或部分中介费。

- 若交易失败系卖方原因，如拒绝履行合同义务，则卖方可能需要承担相应的中介费。

- 在某些情况下，买卖双方均存在过错，则可能会根据各自的责任比例分担中介费。

案例分析：中介费承担问题的具体裁判路径

1. 案例一：买方违约导致交易失败

某中介公司促成买卖双方签订房屋买卖合同后，买方因自身资金问题无法继续履行合同。法院认为，虽然居间人已经完成了撮合工作，但由于买方的违约行为导致合同未能最终履行，因此买方应承担相应比例的中介费。

2. 案例二：卖方毁约

卖方在签订买卖合收取了定金及部分首付款，但随后以各种理由拒绝继续交易。法院判决卖方承担全部中介费，并需返还已支付的部分购房款。

3. 案例三：双方协商解除合同

买卖双方经友好协商一致决定终止交易，则可以根据居间合同的约定，由买方或卖方支付一定比例的中介费，或者按照各自对交易失败的责任大小分担费用。

实务建议与风险防范

1. 买卖双方的风险防范

- 在签订房屋买卖合建议明确约定居间服务条款，包括中介费的承担方式以及在不同的终止情况下各方的责任。

- 买方在支付定金或其他购房款前，应充分考虑自身的资信状况和交易能力，以避免因自身原因导致交易失败而需承担额外费用。

2. 中介公司的实务建议

- 中介公司应在签订居间合充分提示相关风险，并明确与客户（即买卖双方）的权利义务关系。

- 在实践中，中介公司可以通过设定更为灵活的收费模式，分阶段收取佣金，以便更好地平衡各方利益。

买卖居间合同纠纷中的中介费承担问题涉及多方权益，是房地产交易中一个常见且复杂的法律问题。解决这一问题的关键在于准确理解和适用《民法典》的相关规定，并结合具体案例的实际情况进行判断。未来的发展趋势可能更加注重公平原则，要求各方在居间活动中承担与其过错程度相适应的责任，从而实现利益的合理分配与风险的有效控制。

希望能够为实务工作者提供有价值的参考意见，并为相关法律问题的研究和实践贡献一份力量。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）