租赁合同纠纷审查问题清单：法律实务要点解析

租赁合同是现代社会中极为常见的一类民事合同，广泛应用于房屋租赁、设备租赁、场地租赁等领域。在司法实践中，租赁合同纠纷案件的数量也呈现出逐年上升的趋势。这类纠纷的解决不仅关系到承租人和出租人的合法权益，还涉及合同履行过程中可能出现的各种复杂法律问题。如何高效地审查租赁合同纠纷案件，明确争议焦点，并依法作出公正裁判，成为了实务工作者关注的重点。

租赁合同纠纷审查问题清单：法律实务要点解析 图1

从法律实务的角度出发，系统梳理租赁合同纠纷审查中的常见问题，并结合相关法律法规及司法实践，提出相应的解决思路和建议。

租赁合同纠纷审查的基础概念

1. 租赁合同的定义与特征

租赁合同是指出租人将合法拥有的不动产或动产交付承租人使用、收益，承租人支付租金并于合同期满后返还租赁物的协议。其主要特征包括：

- 双务有偿性：双方各自承担权利和义务，且互为对价。

- 时间限制性：合同通常约定明确的租赁期限。

- 使用收益性：承租人获得租赁物的使用权并可从中获益。

2. 租赁合同纠纷的主要类型

根据实践经验，租赁合同纠纷主要可以分为以下几类：

- 因租金支付引发的纠纷；

- 由于房屋维修义务产生的争议；

- 租赁期限届满后租期续订或终止的问题；

- 租赁物损坏或不当使用导致的赔偿责任；

- 违约责任及合同解除条件的适用。

3. 租赁合同纠纷审查的核心问题

在实际审查过程中，重点关注以下问题：

- 合同主体是否适格；

- 合同条款是否符合法律规定；

- 履行过程中的违约行为认定；

- 损害赔偿范围的确定。

租赁合同纠纷审查的法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》的相关规定

民法典是调整租赁关系的基本法律，其中与租赁合同相关的主要条款包括：

- 第七百零三条：租赁合同的内容和形式；

- 第七百零四条至第七百二十一条：租金支付、出租人维修义务及承租人的权利义务；

- 第七百二十二条至第七百二十五条：违约责任、租赁物所有权与使用权的归属。

2. 司法解释及其他规范性文件

出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔209〕1号）对租赁合同纠纷提供了更具体的裁判规则，

- 租赁物的违法性认定；

- 承租人擅自转租或改变租赁物用途的责任；

- 房屋拆迁、征用等特殊情形下的处理规则。

地方性法规和规章也可能对租赁合同纠纷审查产生影响，尤其是在房屋租赁领域。

3. 行政法规与部门规章

《住房租赁条例》（部分城市已出台）等地方法规，就公租房、廉租房等特定类型的租赁关系作出特别规定，实务中需予以关注。

租赁合同纠纷审查问题清单

在司法实践中，租赁合同纠纷案件的审查往往需要围绕以下几个关键问题展开：

（一）合同主体资格的审查

1. 出租人是否为租赁物的所有权人或有权出租人？

- 若出租人非所有权人，需审查其是否有转租权或代理权。

2. 承租人是否具备完全民事行为能力？

- 未成年人承租需监护人签字确认。

（二）合同条款的合法性与有效性

1. 租赁合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定？

- 租金标准过高或过低可能引发显失公平的争议。

2. 格式条款是否存在条款？

- 司法实践中，“加重承租人责任、减轻出租人责任”的格式条款往往被认定无效。

（三）合同履行情况的审查

1. 租金支付是否按约履行？

- 重点关注逾期支付、部分支付或拒付情形。

租赁合同纠纷审查问题清单：法律实务要点解析 图2

2. 出租人的维修义务是否履行到位？

- 若租赁物因质量问题出现安全隐患，出租人未及时修复可能导致责任认定。

3. 承租人是否存在擅自转租、改变租赁用途的行为？

- 此类行为可能构成根本违约。

（四）合同解除与终止的审查

1. 是否存在约定或法定的解除事由？

- 承租人长期拖欠租金或出租人无正当理由拒绝维修。

2. 合同终止后的清算问题：

- 租赁物返还状态是否符合约定；押金是否应予退还。

（五）损害赔偿范围的确定

1. 租赁物毁损、灭失的责任划分：

- 因承租人不当使用导致损坏，需承担相应赔偿责任。

2. 未履行合同义务造成的损失计算：

- 如因出租人原因导致承租人无法正常使用租赁物，需赔偿实际损失。

（六）特殊情形下的审查重点

1. 租赁合同与买卖合同的冲突：

- “一房二卖”或“以租代售”可能引发优先权争议。

2. 房屋拆迁、征用时的处理：

- 此类情况下，需判断补偿利益归属及租赁关系的效力。

租赁合同纠纷审查的司法实践要点

1. 案件审理中的证据收集

在租赁合同纠纷案件中，证据是查明事实的关键。常见的争议焦点包括租金支付凭证、维修通知记录、房屋状况的照片或视频资料等。

2. 法院的自由裁量权与法律适用

鉴于租赁关系的具体性较强，法院在审查时具有一定的自由裁量空间，尤其是在认定违约责任和损害赔偿范围时。

3. 调解机制的应用

租赁合同纠纷案件通常涉及金额不大，但影响面较广。通过诉前调解或庭前调解，可以高效化解矛盾，减少讼累。

租赁合同纠纷审查的预防与应对

1. 出租人的注意事项

- 签订合明确承租人资质和能力；

- 在租赁期内加强动态管理，及时处理异常情况；

- 定期留存租赁物使用状况的相关证据。

2. 承租人的注意事项

- 充分了解租赁物的权属及用途限制；

- 按时支付租金并保留支付凭证；

- 遇到争议及时与出租人协商或寻求法律帮助。

3. 律师的专业建议

在涉及重大利益纷争或复杂法律关系的租赁纠纷中，聘请专业律师提供法律服务至关重要。

租赁合同作为民事活动中常见的一种契约形式，在促进经济发展和改善民生方面发挥着重要作用。其法律关系较为复杂，容易因各方利益冲突引发纠纷。通过准确适用法律、严格审查事实，并结合实际情况作出公正裁判，是妥善处理租赁合同纠纷的关键。加强合同管理、规范租赁市场秩序，也是预防纠纷发生的重要手段。

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