二手房东商铺转让合同纠纷：法律适用与风险防范

在商业租赁市场中，商铺因其商业价值和人流聚集效应，一直是投资者关注的焦点。在商铺租赁过程中，由于涉及多方利益关系，尤其是“二手房东”（即转租方）参与商铺转让合同纠纷问题屡见不鲜。从法律角度对二手房东商铺转让合同纠纷的核心问题、法律适用及风险防范进行深入分析。

二手房东商铺转让合同纠纷：法律适用与风险防范 图1

“二手房东商铺转让合同纠纷”的基本概念

“二手房东”，通常是指通过承租商铺后转租给他人，从中赚取差价的中间人或个人。商铺转让合同纠纷，则是指在商铺租赁过程中，由于转让方（即二手房东）与受让方（即次承租人）之间就租金、转让费、押金等相关费用的支付或退还产生争议，或者因商铺的实际使用情况与合同约定不符而引发的法律纠纷。

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，房东应支付租金。”这为二手房东的行为提供了法律依据。在实际操作中，由于二手房东通常以高于原合同价格转租给次承租人，而次承租人往往未与原始出租方直接签订合同，双方在权利义务关系上容易产生争议。

二手房东商铺转让合同纠纷的核心问题

（一）主体资格的认定问题

1. 转让方是否具有合法 rental 权限

在商铺转让过程中，核心问题是二手房东是否取得了原始出租人的授权。根据《民法典》第七百一十六条的规定，承租人未经出租人同意擅自转租的行为属于违约。如果次承租人与未经授权的转租人签订合同，则可能面临合同无效的风险。

2. 受让方的权利保障问题

次承租人在签订商铺转让合应当要求二手房东提供原始租赁合同或出租人出具的授权书，以确保其合法权利不受影响。否则，在遇到原始出租人主张权利时，次承租人的合法权益将难以得到法律保护。

（二）合同条款的明确性问题

1. 租金支付标准的不一致

二手房东在转租过程中往往会在原租赁价格基础上加价，这种“差价”部分容易引发争议。如果转让合同未明确约定具体金额或支付方式，则可能导致双方在后期履行合产生矛盾。

2. 转让费与押金的收取问题

在商铺转让中，转让方通常会收取一定的转让费和押金。但这些费用往往缺乏明确的法律依据，容易引发争议。

（三）转租期限与原始租赁合同的关系

1. 合同期限的有效性问题

根据《民法典》第七百一十八条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”如果二手房东未获得合法授权进行转租，则其签订的转让合同可能被认定为无效。

2. 续租权的行使问题

即使次承租人与二手房东签订了转让合同，但若原始租赁合同期满后，次承租人希望继续使用商铺，仍需得到原始出租人的同意。否则，其续租权将无法保障。

典型案例分析

（一）案例概述

二手房东商铺转让合同纠纷：法律适用与风险防范 图2

某市A区的一处商铺，原出租人为甲公司，承租人为乙（二手房东），后乙未经甲公司授权，擅自将商铺转租给丙作为次承租人。双方约定月租金为150元，并支付了转让费5万元和押金2万元。后来，因乙未能按期支付租金导致与甲公司的租赁合同被解除，进而引发三方之间的纠纷。

（二）争议焦点

1. 丙是否需要直接向甲公司承担责任？

法院认为，虽然丙是实际承租人，但由于其未与甲公司签订合同，且乙并未获得甲公司的转租授权，因此丙无需直接向甲公司承担租金支付义务。

2. 转让费的归属问题

转让费的性质属于乙个人获利，应由乙自行承担损失，丙可以要求退还已支付的转让费和押金。

（三）法律适用

法院依据《民法典》第七百一十八条的规定，认定乙在未取得出租人授权的情况下擅自转租构成违约，并判决乙向丙返还转让费和押金。由于甲公司与乙之间的租赁合同被解除，丙需搬离商铺。

二手房东商铺转让合同纠纷的法律适用

（一）《民法典》第七百一十六条和七百一十八条的规定解读

1. 第七百一十六条：转租须经出租人同意

该条款明确规定，承租人未经出租人同意不得擅自转租。在二手房东与次承租人的转让合同中，若缺乏出租人的授权，其合法性将受到质疑。

2. 七百一十八条：违约责任的承担

如果承租人违反上述规定擅自转租，则出租人有权解除租赁合同。这为原始出租人提供了强有力的法律保护手段。

（二）司法实践中的裁判规则

1. 优先保护合法出租关系

在商铺转让纠纷案件中，法院通常倾向于维护原始租赁合同的有效性，保护出租人的合法权益。

2. 严格审查转租行为的合法性

法院会重点审查二手房东是否取得了出租人授权。如果未经授权，则判定转租行为无效，并要求次承租人撤离商铺或与出租人另行签订租赁合同。

风险防范策略

（一）转让方的风险防范

1. 获得出租人的明确授权

在进行商铺转让前，二手房东必须确保已取得出租人的书面同意。未经授权的转租行为不仅会导致转让合同无效，还可能引发违约责任。

2. 规范签订转让合同

转让合应当明确约定租金标准、付款方式、权利义务等内容，并经双方签字确认。建议在律师或专业中介的指导下完成。

3. 及时履行备案义务

根据《民法典》第七百一十六条的规定，承租人转租房屋需依法办理备案手续，否则可能影响合同效力。

（二）受让方的风险防范

1. 核实房东的身份和授权

在签订转让合次承租人应要求二手房东提供原始租赁合同或出租人的授权书，并与出租人取得联系以确认真实性。

2. 谨慎支付转让费和其他费用

次承租人应避免支付高额的转让费，更不要直接向个人支付大额押金。可以考虑将款项打入第三方监管账户，以降低风险。

3. 保留相关证据

在交易过程中，双方都应当妥善保存转账记录、合同文本等相关凭证，以便在发生纠纷时有据可查。

二手房东商铺转让纠纷案件频发的根本原因是市场环境不规范和法律意识淡薄。要解决这一问题，需要从以下几个方面入手：

1. 加强法律宣传教育

提高公众对《民法典》相关条款的了解，增强风险防范意识。

2. 完善市场监管机制

政府部门应加强对商铺租赁市场的监督，打击非法转租行为，规范市场秩序。

3. 推动行业诚信建设

倡导中介机构和房东、承租人签订正式合同，并通过第三方平台进行交易撮合和资金监管，降低纠纷发生率。

只有在各方共同努力下，才能有效减少二手房东商铺转让纠纷的发生，维护良好的市

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）