浙江嘉兴房屋租赁法律纠纷典型案例解析

随着我国城市化进程的加快，房屋租赁市场日益活跃。但在实际操作中，由于各方利益的交织和个人法律意识的差异，房屋租赁纠纷时有发生。以浙江省嘉兴市近年来发生的房屋租赁法律纠纷案例为基础，结合相关法律法规，深入分析案件的法律适用和争议焦点，并提出相应的法律建议。

案件概述

在嘉兴市南湖区人民法院近期审理的一起房屋租赁合同纠纷案中，承租人张三因经营不善导致无力支付租金，最终被房东李四诉至法院。案件基本情况如下：

1. 案情简介

2021年5月，承租人张三与嘉兴市某房地产公司签订房屋租赁合同，约定租赁期限为3年，每月租金为人民币8,0元整，支付方式为季度付，即每季度首月5日前支付当季租金。张三经营一家奶茶店，初期生意尚可，能够按时缴纳房租和各项费用。

浙江嘉兴房屋租赁法律纠纷典型案例解析 图1

2. 争议发生

从2022年下半年起，受疫情影响及市场竞争加剧等因素影响，张三的奶茶店营业额大幅下滑，已难以维持正常的经营支出。在此情况下，张三开始未能按时支付租金，并在2023年1月完全停止支付租金。

3. 法院裁判结果

法院经查认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，承租人未按约定期限支付租金，构成根本违约。判令解除租赁关系，被告张三支付拖欠租金共计人民币48,0元，并承担诉讼费用。

案件分析

1. 合同条款的法律适用

本案的核心争议在于租赁合同中关于租金支付方式的规定。根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条："承租方必须在每个季度的个月5日前支付本季度租金，逾期支付超过7日的，则视为根本违约"。

法院认为，该条款符合市场交易习惯，并未加重承租人的不合理负担，属于合法有效约定。

2. 承租人义务履行情况

根据现有证据，张三确实存在逾期支付及拖欠租金的行为。特别需要指出的是，在租赁期间内，其曾向房东提出过降低月租金的要求，但遭到拒绝。

法院认为，疫情虽然对商业经营造成了影响，但对于已经签订的合同，双方均应本着诚实信用原则履行各自的义务。除非合同另有约定或法律规定可以减轻责任的情形外，承租人仍需按时支付租金。

3. 法院判项分析

法院最终作出解除租赁关系并要求张三支付欠付租金的判决，充分体现了法律对守约方权益保护的基本立场。通过对具体违约金额的计算和追索，确保了市场交易秩序的稳定性和公平性。

案例启示

1. 租赁合同应具备的基本条款

建议在签订房屋租赁合明确以下租金标准与支付方式、逾期支付的处理机制、提前解约条件及违约责任等。这些条款能够有效预防和减少租赁纠纷的发生。

2. 突发事件对合同履行的影响

虽然本案中的疫情属于突发事件，但并未构成不可抗力从而改变双方原有的权利义务关系。在类似情况下，法官会综合考虑事件的性质、影响范围以及各方实际履行能力等因素来判断是否减轻违约责任。

3. 证据留存的重要性

本案中，房东能够顺利主张权利的重要原因在于其完整保存了全部租金支付凭证及催款记录。这些证据在诉讼过程中发挥了关键作用。建议租赁双方均应做好相应证据的留存工作。

应对策略

1. 对出租人的建议

完善租赁合同条款设计，在确保合法合规的前提下，最大限度地维护自身权益。

在承租人出现支付困难时，可适当给予缓冲期，但需在合同中进行明确约定，以避免后期纠纷。

建立规范的租金收付记录，包括银行转账回执单和收据等。

2. 对承租人的建议

签订租赁合要全面评估自身的经营能力和财务状况，确保能够按时履行支付义务。

如遇特殊情况导致无法按期支付租金时，应及时与房东沟通协商，并寻求法律途径维护自身权益。

遵守合同约定，切勿因短期利益损害信用记录。

房屋租赁关系本质上是民事契约关系，其核心在于双方平等自愿基础上的权利义务平衡。本案的成功处理不仅体现了法律对违约行为的否定评价，也为类似纠纷的处理提供了重要参考。通过完善合同内容、加强证据意识和依法维权，可以有效减少此类纠纷的发生。

作为一名长期从事民商事法律实务的专业律师，我将继续关注房屋租赁领域的相关问题，为社会公众提供更加优质的法律服务。如需进一步探讨或获取法律帮助，请随时联系本人。

浙江嘉兴房屋租赁法律纠纷典型案例解析 图2

个人简介：

本人具有十余年的民商事诉讼和非诉法律实务经验，专注于房地产、法等领域研究，在房屋租赁纠纷处理方面积累了丰富的办案经验。工作：[email]，：139-5728-XXXX（可）。

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