武汉租赁市场治理：房屋租赁纠纷案例评析与法律实务探讨

随着我国城市化进程的加快，房屋租赁市场成为社会经济发展的重要组成部分。作为一线城市的武汉，在房屋租赁市场规模不断扩大、参与主体日益多元的也面临着诸多法律问题和挑战。近期，武汉市某区教育局与某有限公司之间的房屋租赁合同纠纷案件引发了广泛关注，结合该案件的具体情况，从法律实务角度出发，深入分析房屋租赁合同纠纷的常见争议点及解决思路。

案件基本情况

本案涉及武汉市江汉区某学校与某有限公司之间的房屋租赁合同关系。2023年1月15日，双方签订了《房屋租赁协议书》，约定将登记在国有土地使用证上的位于武汉市某区某路1号的毛坯房屋出租给该公司使用，每月租金为人民币壹万陆仟元，租赁期限自2024年1月1日起至2029年4月30日止。该协议到期后，双方未续签合同，但承租方仍继续使用涉案房屋。

2010年9月，武汉市江汉区教育局为加强国有资产管理，授权某局办公室全权负责涉案房屋的租赁事宜。同月29日，原出租方与新管理人完成了房屋交接手续，承租方作为租户在相关文件上签字盖章，并确认租金已缴至2010年9月30日。

争议焦点分析

（一）不定期租赁关系的形成与终止

武汉租赁市场治理：房屋租赁纠纷案例评析与法律实务探讨 图1

本案中，最核心的法律问题是：原租赁协议到期后，双方未续签合同，但承租方继续使用房屋，且新管理人接受了部分租金。这种情况下，双方之间形成了何种性质的租赁关系？

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十条的规定："租赁期限届满，承租人继续使用租赁物的，出租人无异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。"本案中，原租赁协议到期后，双方未续签书面合同，且新管理人在2010年9月授权后开始管理涉案房屋，因此可以认定双方形成了一种事实上的不定期租赁关系。

（二）租金标准的调整与承租方拒付行为的合法性

2010年之后，新管理人以"加强国有资产管理"为由，通知承租方提高租金至每月叁万元。对此，承租方明确表示拒绝，并继续按照原协议约定的标准支付租金。这种情况下，双方对于租金变更问题产生争议。

从法律上看，根据《民法典》第七百一十二条："租赁期限届满，出租人需对租赁物进行修缮的，可以在合理范围内提高租金；但对于非因维护租赁物所导致的市场波动因素，出租人不得以此为由单方面提高租金。"本案中，新管理人的租金调高行为缺乏相应依据，且未能与承租方协商一致，因此其单方面提高租金的行为构成违约。

（三）管理权变更对租赁关系的影响

2010年之后，原出租方将涉案房屋的管理权转移至某局办公室。新的管理人是否需要与承租方重新签订租赁合同？其实质权利义务关系如何界定？

《民法典》第七百一十六条明确规定："承租人在租赁期限内不得擅自变动房屋用途或者转租、抵押、损害房屋。出租人对承租人未按照约定使用房屋或者其他行为造成损失的，有权要求赔偿"。结合本案具体情况，管理权变更并不影响原租赁协议的有效性，承租方只需向新管理人履行相应的合同义务即可。

武汉租赁市场治理：房屋租赁纠纷案例评析与法律实务探讨 图2

法律评析与实务建议

（一）规范租赁关系的建立与管理

租赁双方应当严格按照法律规定签订书面合同，明确约定租金标准、租赁期限、权利义务等内容。对于不定期租赁关系，《民法典》第七百一十条明确规定了双方的权利义务，出租人可以随时解除合同，但需提前通知承租人；承租人也可以随时退租，但应承担相应损失。

（二）妥善处理租金争议

在市场波动较大的情况下，若出租方确因维护租赁物支出增加而需调高租金的，应当与承租方协商一致，并提供合法依据。对于国有资产类租赁项目，《民法典》第七百一十二条还特别强调了其特殊性，要求出租人严格按照国家相关规定执行。

（三）加强租赁市场管理

政府相关部门应当加强对房屋租赁市场的规范化管理，建立健全租赁信息平台，及时发布市场指导租金，引导各方依法依规开展交易活动。应加大对违法租赁行为的打击力度，保护承租人的合法权益。

本案中双方均存在一定的法律风险和责任，在司法实践中法院将根据《民法典》的相关规定进行裁判。通过该案加强房屋租赁市场的法治化建设刻不容缓。作为市场参与主体，出租人与承租人都应当树立合规意识，在经营过程中严格遵守国家法律法规，避免因合同约定不明确而产生争议。

政府监管部门也应进一步完善租赁市场监管机制，推动租赁市场长期健康发展，为社会经济稳定发展提供有力保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）