房地产侵害消费者权益案件|虚假宣传与购房合同纠纷典型案例分析

随着我国房地产市场的快速发展，商品房交易规模不断扩大，但与此房地产领域侵害消费者权益的问题也日益突出。围绕房地产侵害消费者权益案件的关键问题进行深入阐述，并结合最新法律法规和司法实践，提出相应的法律建议。

房地产侵害消费者权益案件

房地产侵害消费者权益案件是指在商品房开发、销售及后续服务过程中，房地产企业或相关主体因违反法律规定或合同约定，致使购房人合法权益受到损害而引发的纠纷。这类案件主要集中在商品虚假宣传、价格欺诈、条款、个人信息泄露和违法预售等方面。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十六条的规定，经营者提供商品或者服务有虚假宣传、误导消费等行为的，应当依法承担相应的法律责任。

（一）典型案例分析

1. 虚假宣传案件

房地产侵害消费者权益案件|虚假宣传与购房合同纠纷典型案例分析 图1

某知名地产公司为吸引购房者，在其项目宣传中承诺"学区房""地铁上盖"等关键信息。在交房时，购房者发现该楼盘并未被列入相关学区规划，且与最近地铁站的步行距离远超预期。这类案件中，房地产企业往往通过夸大或虚构商品房的功能、配套或其他重要信息，诱导消费者作出错误决策。

2. 价格欺诈案件

某置业集团在开盘初期标示房价为每平方米10,0元，并承诺"限量优惠"。在实际过程中，该集团通过虚增备案价格后折返的，变相抬高售价至每平方米15,0元。这种行为违反了《价格法》第十四条关于经营者不得利用虚或者使人误解的价格手段诱骗消费者进行交易的规定。

3. 条款案件

产公司在购房合同中加入"最终解释权归开发商所有""逾期交房违约金不超过房价款1%"等明显不合理的条款。这种典型的条款侵害了消费者的知情权和公平交易权，违反《民法典》第六百一十条的规定。

房地产侵害消费者权益的主要表现形式

（一）虚假宣传与误导

虚假广告：通过虚构或夸大商品房的面积、功能、配套等信息，诱导消费者购房。

样板间失真：实际交房标准与样板间存在重大差异，导致购房者权益受损。

规划变更不告知：房地产企业擅自变更设计或规划方案，未履行告知义务。

（二）价格欺诈问题

标价虚高再打折：通过抬高标价后的变相涨价。

捂盘惜售：故意隐瞒可售房源信息，制造市场紧张氛围，哄抬房价。

捆绑：强制要求购房者车位、装修包等额外产品。

（三）条款与不平等合同

格式合同陷阱：利用不公平格式条款加重消费者责任、减轻自身义务。

违法收费项目：收取没有法律依据的"服务费""更名费"等。

逾期交付违约金过低或免责：通过设置不合理条款逃避赔偿责任。

（四）个人信息泄露与隐私侵害

未经同意收集购房者信息：包括姓名、身份号、号码等敏感信息。

非法买卖个人信息：将购房者的个人信息用于商业营销或其他不正当用途。

过度推送广告：频繁向购房者发送商业信息，干扰正常生活。

（五）违法预售与

未取得预售许可即开盘：提前收取定金或房款，存在烂尾风险。

擅自改变土地用途：变更项目规划后未获批准仍继续。

"以租代售"骗局：通过虚假租赁协议变相卖房。

法律维权路径

（一）行政投诉

购房者可以向当地住建部门、市场监管局等政府部门进行投诉，要求查处房地产企业的违法行为。根据《商品房管理法》第三十五条规定，房地产开发企业在商品房过程中存在违法预售、虚假宣传等行为的，由县级以上人民政府房产管理部门责令限期改正，并处以罚款。

房地产侵害消费者权益案件|虚假宣传与购房合同纠纷典型案例分析 图2

（二）民事诉讼

购房者可以通过司法途径维护自身合法权益。根据《民法典》第六百一十条规定，如果因商品房买卖合同发生纠纷，消费者可以要求房地产企业承担赔偿责任或解除合同。实践中，购房者应注意保存购房合同、付款凭证、宣传资料等相关证据材料，在提起诉讼时充分举证。

（三）集体维权

对于涉及人数众多的群体性案件，购房者可以通过成立业主委员会或委托律师代理进行集体维权。这种方式可以降低单个消费者的维权成本，提高胜诉概率。

风险防范建议

（一）购房者的自我保护措施

1. 仔细审查开发商资质：核实"五证"（《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》等）是否齐全。

2. 认真阅读合同条款：注意合同中的条款，必要时可请专业律师进行审查。

3. 保存交易证据：包括购房合同、付款凭证、宣传资料等，为后续维权做好准备。

（二）监管部门的执法建议

1. 加强商品房销售环节的动态监管，完善预售资金监管制度。

2. 建立房地产企业信用黑名单制度，对虚假宣传、条款等违法行为实施联合惩戒。

（三）行业协会的责任

房地产行业组织应当建立行规行约，引导企业合规经营，定期开展消费者满意度调查，并及时向监管部门反映行业中存在的问题。

房地产侵害消费者权益问题是市场经济发育过程中不可避免的现象。但从长远来看，只有通过完善法律法规、加大执法力度和提升消费者自我保护意识，才能有效遏制这一现象的蔓延。购房者在购房过程中应擦亮双眼，维护自身合法权益；房企则需恪守法律底线，践行社会责任，共同促进房地产市场健康有序发展。

（本文案例均基于公开信息整理，均为化名）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）