名为租赁实为买卖房屋案例解析及法律风险提示

何为“名为租赁实为买卖”房屋案例？

在房地产交易中，有时当事人会通过签订“租赁协议”的方式掩盖真实的买卖意图。这种行为在法律实践中被称为“名为租赁实为买卖”。其本质是双方约定将所有权转移，但表面表现为使用权的出租与承租关系。这类案件在中国各级法院频繁出现，引发了关于合同性质认定、物权变动效力以及法律责任等问题的广泛讨论。

名为租赁实为买卖房屋案例解析及法律风险提示 图1

案例概述：

根据提供的案例（如文章9），张三与李四签订了一份“房屋租赁协议”，约定将某农村房屋长期出租给李四使用，并明确李四享有修缮、再建和收益的权利。双方实际履行的行为却符合买卖合同的特征，李四支付了远高于市场租金的价格，且对房屋拥有完全支配权。

法律分析：

这种行为的主要目的是规避某些法律规定或行政限制（如农村土地政策），但因其违反了“禁止以合法形式掩盖非法目的”的原则，往往被法院认定为无效合同。具体而言，双方的真实意思表示应被视为买卖合同关系，而非单纯的租赁关系。

“名为租赁实为买卖”房屋案例的法律问题

典型案例及裁判规则

1. 农村房屋租赁纠纷

案例摘自文章9：李四与张三签订了一份的“租赁协议”，约定将一处农村房屋出租给刘怀凤，期限为长期。协议中明确约定刘怀凤享有修缮、再建收益权，并支付了相当于价格的费用。法院在审理后认为，双方的真实意思表示是买卖合同关系，而非单纯的租赁关系，因此判决该协议无效。

裁判要点：

法院在认定是否构成“名为租赁实为买卖”时，主要考察以下几个方面：

- 协议内容是否具备买卖合同的特征。

- 当事人的履行行为是否与租赁关系不符（如支付远高于市场租金的价格）。

- 是否存在规避法律法规或政策的意图。

2. 城市房屋租赁中的隐形买卖

案例摘自文章10：王五与赵六签订了一份为期十年的房屋租赁合同，约定每年租金为10万元。在履行过程中，赵六支付了相当于市场价5倍的“装修费”和“维护费”，并实际控制该房屋长达数年。法院最终认定双方的真实意思表示为买卖合同关系，判决赵六向王五支付剩余购房款。

裁判要点：

法院在认定是否构成隐形买卖时，主要关注以下几个因素：

- 租金是否明显高于市场价格。

- 是否存在额外支付的费用（如装修费、维护费等）。

- 承租人是否实际控制并处分了房屋。

“名为租赁实为买卖”房屋案例的主要法律问题

1. 合同效力的认定

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《名为租赁实为买卖》的行为属于“以合法形式掩盖非法目的”，应被认定为无效合同。双方基于租赁协议所约定的权利义务关系无法得到法律保护。

2. 物权变动的效力

即使法院认定双方存在事实上的买卖合同关系，但由于未办理过户登记手续，买方仅能主张实际履行请求权（如要求继续履行合同），而不能直接取得所有权。

3. 农村房屋交易的特殊性

农村房屋因其土地性质的特殊性，往往难以通过市场流转实现所有权变更。在“名为租赁实为买卖”的案件中，法院通常倾向于认定合同无效，以保护集体土地资源不被非法转让。

风险提示与防范建议

1. 交易双方的风险

- 对于出租方而言：若意图通过租赁协议掩盖真实买卖目的，可能导致失去房屋的所有权。

- 对于承租方而言：若未明确约定买卖关系，则可能因无效合同而损失前期投入。

2. 法律风险防范建议

a. 若双方确有交易需求，应合法合规地签订书面买卖合同，并按照当地政策完成过户登记手续。

b. 若因特殊原因无法直接进行买卖交易（如农村土地限制），则需通过其他（如长期租赁 期权）实现权益保障。

正确理解与规避“名为租赁实为买卖”房屋案例的风险

“名为租赁实为买卖”的行为不仅违反了《合同法》的强制性规定，还可能导致双方的合法权益受损。在实际交易中，当事人应增强法律意识，明确约定各方的权利义务关系，并通过合法途径实现交易目的。

核心

名为租赁实为买卖房屋案例解析及法律风险提示 图2

- 双方的真实意思表示是认定合同性质的关键。

- 法院倾向于通过实质审查判定“名为租赁实为买卖”行为的效力。

- 交易双方应通过合法手段规避法律风险，避免因贪图便利而付出更大的代价。

以上内容结合了真实典型案例和法律规定，旨在帮助读者全面理解此类型房屋交易的风险与应对策略。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）